Resolução de Contrato de Promessa de Compra e Venda em Incorporações Imobiliárias: O que Diz o Código de Defesa do Consumidor?

Incorporações imobiliárias X Código de defesa do consumidor

A promessa de compra e venda é um instrumento amplamente utilizado no mercado imobiliário, especialmente em incorporações, onde a aquisição de imóveis na planta é cada vez mais comum. No entanto, nem sempre o contrato chega ao fim conforme o esperado. Seja por culpa do promitente vendedor ou do promitente comprador, a resolução do contrato pode gerar dúvidas e litígios. Neste artigo, abordaremos os principais pontos sobre esse tema sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Resolução por Culpa do Promitente Vendedor

Quando o promitente vendedor (geralmente o incorporador) não cumpre sua obrigação, como atrasar a entrega do imóvel ou não cumprir cláusulas contratuais essenciais, o comprador tem o direito de rescindir o contrato. Nesse caso, o CDC, em seu art. 35, assegura ao consumidor a devolução integral e imediata de todas as quantias pagas, corrigidas monetariamente.

Além disso, o comprador pode pleitear indenização por danos materiais e morais decorrentes do descumprimento, como despesas com aluguel (dano emergente) e lucros cessantes, caso o imóvel fosse destinado a locação. A jurisprudência também é clara: a cláusula que prevê multa exclusivamente ao comprador, sem penalizar o vendedor pelo atraso, é considerada abusiva e pode ser afastada judicialmente.

Resolução por Culpa do Promitente Comprador

Por outro lado, quando o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, como nos casos de inadimplência ou desistência imotivada, o vendedor tem o direito de reter parte das parcelas pagas como forma de compensação pelos prejuízos sofridos. A retenção deve ser razoável, geralmente fixada entre 10% e 25% do total pago, conforme consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Importante destacar que o CDC protege o consumidor contra abusos. A retenção total dos valores pagos, ou a devolução de forma excessivamente parcelada, são práticas consideradas abusivas. Por isso, cada caso deve ser analisado à luz do contrato e da legislação para garantir o equilíbrio entre as partes.

O Papel do Código de Defesa do Consumidor

O CDC desempenha um papel central na regulação das relações de consumo em incorporações imobiliárias. Ele visa equilibrar a relação entre consumidores, reconhecidamente vulneráveis, e incorporadores. Seus princípios garantem direitos como:

• Prevenção e reparação de danos (art. 6º, VI);

• Informação clara e adequada sobre o contrato (art. 6º, III);

• Proibição de cláusulas abusivas (art. 51).

  
  

A proteção do consumidor vai além de um simples ato de compensação financeira: ela busca evitar práticas lesivas e preservar a dignidade e a confiança do comprador no mercado imobiliário.

Como Resolver Conflitos?

A resolução de conflitos em casos de promessa de compra e venda depende de uma análise cuidadosa das circunstâncias e das cláusulas contratuais. Em muitos casos, a mediação e a conciliação podem ser instrumentos eficazes para evitar longos litígios judiciais. No entanto, se necessário, o comprador ou o vendedor pode buscar a via judicial para garantir seus direitos.

Se você está enfrentando dificuldades em contratos de promessa de compra e venda ou deseja orientação sobre como garantir seus direitos, entre em contato conosco. Nosso escritório está preparado para ajudá-lo a encontrar a melhor solução para o seu caso.

E-mail: advocacia@fabriciobarbosa.com.br

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